文章编号：483 / 分类：互联网资讯 / 更新时间：2025-04-20 16:32:11 / 浏览：次

刘磊，商业运营领域深耕16年的实战派专家，现任花样年控股上海分公司资产管理部总监，兼任东台项目总经理。作为业内公认的“多业权治理开拓者”，其职业生涯始于红星美凯龙基层运营岗位，历经招商主管、区域招商部长、项目总经理等职，主导过12个商业项目从筹建到开业的完整周期，涵盖家居、批发、农产品等多业态。

红星美凯龙十年砺剑：2009-2018年，从南京卡子门商场运营专员起步，主导合肥裕溪路、芜湖名流等6个高难度项目，招商率均超95%，其中合肥项目单日客流4万人、销售额破6000万，成为集团“星云计划”标杆。

泸州西南商贸城破局者：历任总裁助理、管委会委员。管委会期间，直接向董事长汇报，全面分管大运营、物业、营销及渠道板块，管理近2万个业主、7000余商户，化解5次群体性纠纷，推动委托率超85%，受到业主信任和好评。被政府授予“维稳先进个人”称号。

近年来，消费降级、同质化竞争、运营成本攀升等问题持续冲击商业领域。据商务部数据显示，2023年全国购物中心空置率同比上升2.3个百分点，传统集中式商业面临增长瓶颈。与此同时，分散式商业（如专业市场、产业园区、街区式商业）虽占据城市商业生态的半壁江山，却长期陷于“重收租轻运营”的困境。如何在逆势中寻找突破口？从业16年的商业运营专家刘磊，通过多个项目的实战经验，为行业提供了值得参考的解决方案。

一、分散式商业的困局与机遇

在苏州某五金市场调研时，一位商户的抱怨颇具代表性：“市场方只关心收租，从来不帮我们引流，现在客户都被电商抢走了。”这揭示了分散式商业的核心痛点——物业思维主导，缺乏经营赋能。与集中式商业的“保姆式服务”不同，多数专业市场仍停留在“房东”角色，导致商户生存压力加剧，市场活力持续下降。

但危机中往往藏着转机。刘磊在操盘泸州西南商贸城时发现：“分散式商业的灵活性恰恰是最大优势。130万方的体量中，服装、农副产品、家居等业态看似杂乱，却能通过资源整合形成生态闭环。”这一洞察在疫情后得到验证：通过政府消费券联动多业态促销，该商贸城单日客流恢复至疫前水平的120%。

二、实战策略：从“收租者”到“赋能者”的转型

1. 招商逻辑重构：以稳商带动招商

在合肥裕溪路项目招商时，面对月星家居的强势竞争，刘磊团队没有选择“低价抢客”，而是为每个潜在商户定制入驻方案。例如，为家具品牌设计“前三个月免租+联合营销”政策，同时承诺提供数据分析支持。最终招商率达95%，远超行业平均水平。“商户要的不是便宜，而是赚钱的机会。”刘磊总结道。

2. 运营体系革新：分级管理降本增效

接手芜湖某商场时，刘磊将72家商户按经营能力分为A、B、C三级：

A级商户（占比20%）：提供专属营销预算，联合打造爆款活动；

B级商户（占比50%）：定期培训+异业资源对接；

C级商户（占比30%）：重点帮扶或优化汰换。这套体系使商场出租率半年内从30%提升至70%，运营成本反而降低15%。

3. 营销模式突破：从单打独斗到生态联动

在泸州西南商贸城，刘磊打破业态壁垒：

家居区联合建材商户推出“整家定制套餐”；

农副产品区借力政府消费券，与小商品区形成满减联动；

与当地装饰协会合作，将会员服务嵌入商场营销体系。这种“蜘蛛网式”资源整合，使商场年销售额逆势增长8%。

三、行业启示：精细化运营的三大关键

1. 数据基建：从经验主义到科学决策

行业痛点：仲量联行报告指出，85%的分散式商业项目仍依赖人工经验决策，导致招商定位偏差率超40%。刘磊解法：

城市级数据库构建：在丽水项目前期，通过扫街收集2200家代理商经营数据、分析5公里内社区消费画像，精准锁定目标客群。

2. 商户共生：从零和博弈到利益共同体

行业现状：中国连锁经营协会调研显示，仅12%商户愿与市场方联合营销，信任赤字严重。刘磊破局：

分级赋能体系：芜湖项目将商户分为A/B/C三级，A级商户联合打造爆款活动，B级商户获异业资源包，C级商户定向淘汰。

风险共担机制：合肥项目推出“保底分成”模式，市场方承担前3个月50%营销费用，商户销售额达标后返还。成效数据：采用共生模式的项目，商户续约率提升至78%（行业均值52%）。

3. 成本重构：从规模效应到精益管理

行业挑战：世邦魏理仕报告称，2023年商业物业人力成本同比上涨9.3%，能耗成本占比突破22%。刘磊创新：

网格化管控：将130万方泸州商贸城划分为8个管理单元，人员精简20%，响应效率提升35%。

在商业地产从“增量扩张”转向“存量厮杀”的当下，刘磊的实践揭示了一个核心逻辑：运营能力才是真正的资产护城河。其倡导的“数据+共生+精益”三角模型，不仅破解了分散式商业的盈利困局，更提供了存量时代商业价值重估的方法论——当运营效率每提升1%，资产估值便可增长5%-8%（麦肯锡测算）。这场从“房东”到“操盘手”的转型，或许正是穿越周期的最优解。

四、未来展望：分散式商业的进化方向

当前，商业环境正经历着深刻变革，数字化浪潮和消费者需求的转变，为分散式商业带来了前所未有的机遇与挑战。基于过往丰富的项目经验，刘磊对分散式商业未来的发展有着清晰且独到的思考。

在数字化转型方面，刘磊强调数据驱动运营的重要性。他认为，分散式商业应加速构建数字化运营体系，通过大数据、云计算等技术，深度挖掘市场数据和消费者行为数据。比如，搭建涵盖商户库存、客流分析、营销效果评估等功能的数字化平台，实现数据的实时共享与深度分析。这不仅能帮助商户精准把握市场需求，优化商品库存管理，还能助力市场方根据数据洞察调整招商策略和营销活动，提升整体运营效率和市场竞争力。以他曾负责的项目为例，通过引入数据化管理手段，精准定位目标客户群体，成功提升了特定品类商品的销售额。未来，随着数字化技术的不断发展，分散式商业应持续深化数字化应用，探索更多基于数据的创新运营模式。

社区化运营也是刘磊眼中分散式商业的重要发展方向。他提出，分散式商业要充分发挥贴近社区的优势，融入更多生活服务功能，打造 “社区生活中心”。可以引入家政服务、维修保养、教育培训等多样化的生活服务业态，满足周边居民的日常需求，增强与社区居民的黏性。同时，通过举办各类社区活动，如亲子活动、文化展览等，营造浓厚的社区氛围，将商业场所转变为社区居民社交、休闲的重要场所。这种社区化运营模式，不仅能为商户带来稳定的客源，还能提升市场的社会价值，形成良好的商业口碑。像在一些已经尝试社区化运营的商业项目中，通过与社区深度合作，实现了客流量和销售额的双增长。

从更宏观的角度来看，刘磊认为分散式商业要坚守自身特色，避免盲目跟风集中式商业的发展模式。要充分发挥其业态丰富、灵活性高的优势，与集中式商业形成差异化竞争。同时，市场方要从传统的 “收租者” 角色彻底转变为商户的 “合作伙伴”，与商户共同成长、共担风险、共享收益。通过提供专业的运营支持、精准的市场定位、高效的营销推广等服务，帮助商户提升经营能力，实现商业生态的可持续发展。

“分散式商业有着独特的生命力和广阔的发展空间，只要我们能顺应时代潮流，不断创新和优化运营模式，就一定能在激烈的市场竞争中找到属于自己的一片天地。” 刘磊对分散式商业的未来充满信心。在他看来，商业的本质是服务消费者，分散式商业应以此为核心，不断探索和实践，为消费者创造更优质的消费体验，为行业发展注入新的活力。

商业观点：洞察趋势，引领未来

“如今消费降级、人才过剩，看似是挑战，实则为分散式商业带来了发展的新契机。” 刘磊说道。他进一步解释，分散式商业与集中式商业相对，像常见的万达、红星美凯龙这类盒子形态的购物中心、传统百货属于集中式商业，而批发市场、农批市场、五金机电市场等产业地产则是分散式商业。过去，集中式商业凭借保姆式服务，为商家引流、做渠道，提升物业价值来涨房租；但传统分散式商业多是物业思维，对商家经营状况关注很少。

从 “人货场” 的角度出发，刘磊有着自己的思考。“在‘人’的方面，消费者需求越来越多样化，分散式商业不能再忽视这一点。要借鉴集中式商业的会员营销、‘使能’、异业联动和矩阵思维，提升服务水平，打破承租者和出租者在租金上的对立关系。” 他强调，“只有商户的生意好了，管理者才能成功，这是相辅相成的。” 在 “货” 的层面，刘磊认为应精准定位，根据市场需求优化商品品类，打造差异化竞争优势。而对于 “场”，则意味着打造更好的经营环境和营销场景，为消费者和商家提供更优质的体验。

刘磊还阐述了他对招商、企划营销和运营的看法：“招商是描绘项目未来的蓝图，企划营销是将这个蓝图变为现实的过程，而运营的关键在于把控细节。这三者紧密相连，缺一不可。” 他主张培养员工多岗合一的能力，提升综合素养，以更好地适应复杂多变的商业环境。

谈及分散式商业的发展策略，刘磊表示：“不能完全照搬集中式商业那一套，毕竟营销成本摆在那里，但可以借鉴其优势。在项目启动阶段，市场方要重点投入，牵头开展营销活动，同时留意培养积极参与、善于经营的商家。当市场进入成熟阶段，就要‘国退民进’，让商家成为主角，市场方提供撬动资金等支持，借助商家的团队、礼品、圈层等资源，实现市场的自主运转。这时候，完善的商户档案就很关键，能帮助精准识别出优质商户，进行重点扶持。”

刘磊对分散式商业发展前景充满信心，他坚信，只要善于借鉴、积极调整，分散式商业必将在新的市场环境中迎来蓬勃发展。

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